50年住宅ローンで1億円のマンションを買う人が見落としている「3つの現実」――社労士前田が読み解く、これからの家計と働き方
都市部を中心に、新築マンションの平均価格が1億円を超える時代になりました。「普通の会社員には到底手が届かない」と思われていた価格帯ですが、ここ数年、20代や30代の若い世代による購入が急増しています。その背景にあるのが、金融機関が相次いで取り扱いを始めた「50年住宅ローン」です。従来の35年ローンと比べて毎月の返済額を低く抑えられるため、販売現場では「今の家賃と変わらない負担で、資産価値の高い都心のマンションが買えますよ」という営業トークが盛んに使われています。
私自身、日々多くの企業の給与計算や人事制度、そして社会保険の手続きに携わる社会保険労務士として、この「50年ローンで1億円の物件を買う」というブームには強い危機感を抱いています。なぜなら、現在の日本の雇用慣行や賃金データ、そして社会保障制度の改正動向を冷静に照らし合わせると、「50年間ずっと今のペースで返済し続ける」という計画には、あまりにも大きな無理があるからです。
なぜ目先の返済額の安さだけで選ぶと将来行き詰まってしまうのか。社労士である私個人の視点から、労働法制や社会保障、金融政策の動きを踏まえて分かりやすく3つの視点で解説します。
１．【給料と働き方の現実】「80歳まで現役並みに払える」という無理な前提
50年ローンの最大の特徴は、「返済期間を限界まで引き延ばして、月々の支払いを軽く見せる」という点です。しかし、そこには「向こう50年間、ずっと安定した収入が続く」という、日本の雇用実態とかけ離れた前提が置かれています。
６０歳以降の給与激減と定年制度の実態
現在、高年齢者雇用安定法という法律の改正によって、企業には65歳までの雇用確保が義務付けられており、さらに2021年4月からは70歳までの就業機会確保も企業の努力義務として定められました。国としては、少子高齢化の中で少しでも長く働いてもらい、年金の支え手を増やしたいという狙いがあります。しかし、私が普段見ている企業の労務現場の実態は、決して「70歳まで現役時代と同じ給料がもらえる」というものではありません。
多くの企業では現在も「60歳定年制」が主流です。60歳を過ぎると多くの人が「再雇用（嘱託社員）」として同じ会社で働き続けますが、役職定年や契約形態の変更に伴い、その給与水準は現役時代（50代後半）の50パーセントから70パーセント程度にまで下がることが一般的です。もし30歳で50年ローンを組んだ場合、完済するのは「80歳」です。 給料が大きく下がる60代前半、そして完全に年金暮らしとなる65歳以降も、毎月20万円前後の住宅ローン返済がさらに15年から20年間も続くことになります。高齢になってからの限られた年金収入から、現役時代と同じ重い住宅ローンを払い続けることは、現実的に極めて困難と言わざるを得ません。
「退職金で残りを一括返済」が通用しない時代
「定年退職のときに、退職金で残りの借金をまとめて返せばいい」と考える方も少なくありません。しかし、この資金計画もすでに成り立たなくなっています。
厚生労働省の「就労条件総合調査」を見ると、大卒者の平均退職給付額は、この20年ほどで約2,500万円から1,700万〜1,900万円前後へと大きく減少しています。さらに、一括でまとまった現金がもらえる従来の退職一時金制度から、毎月少しずつ年金形式で受け取る「確定拠出年金（企業型DC）」などへ制度を切り替える企業が増えています。老後の生活費や医療費、介護費用として大切に取っておくべき退職金を住宅ローンの清算で使い果たしてしまえば、その後の老後生活そのものが立ち行かなくなってしまいます。
２．【手取りと金利の現実】金利上昇と社会保険料の負担増が家計を直撃する
2つ目の視点は、毎月のお金の出入り、つまり「手取り収入と支出のバランス」に関する問題です。
最初の１０年〜２０年は「借金本体」がほとんど減らない
日本銀行が長年続けてきたマイナス金利政策を解除し、日本経済は本格的な「金利がある時代」へと転換しました。これから住宅ローンの金利が段階的に上がっていく可能性は十分に考えられます。ここで知っておかなければならないのは、50年という超長期のローンは、最初の10年〜20年、毎月払っているお金のほとんどが「銀行への利息」に消えてしまい、肝心の「借金本体（元本）」が驚くほど減らないという事実です。一般的な住宅ローン（元利均等返済）は、毎月の支払額を一定にする代わりに、最初は利息の支払い割合が高く設定されています。わかりやすく言えば、クレジットカードのリボ払いを50年かけて払っているような状態に近いのです。
実際に、金利1.0パーセントで1億円を借りた場合を数字で比べてみましょう。
35年ローンの場合：毎月約28.2万円の返済。10年後の借金残高は約7,530万円（借金本体が約2,470万円減っています）。
50年ローンの場合：毎月約21.2万円の返済。月々7万円安くなりますが、10年後の借金残高は約8,420万円（借金本体は1,580万円程度しか減っていません）。
50年ローンでは、10年間で2,500万円以上も真面目に返済を続けても、借金本体はわずか15パーセント程度しか減らないのです。この借金がたっぷり残っている状態で金利が1〜2パーセント上がれば、利息の計算対象となる元本が大きいため、毎月の負担が一気に跳ね上がります。
給料が上がっても「手取り」が増えない社会保険の構造
さらに私が社労士として強く警鐘を鳴らしたいのが、国による社会保険料の引き上げです。
高齢化に伴って医療費や介護費用が膨らみ続ける中、健康保険料率や介護保険料率は毎年のように引き上げられています。さらに、2026年4月からは国の少子化対策の財源として「子ども・子育て支援金」が毎月の医療保険料に上乗せして天引きされるようになりました。
会社の昇給やベースアップで「額面の給料」が少し上がったとしても、税金や社会保険料がそれ以上に差し引かれ、銀行口座に振り込まれる「手取り額」がほとんど増えない、あるいは実質的にマイナスになるという逆転現象が、給与計算の現場では実際に起きています。
手取りが増えにくい時代において、毎月の住宅ローンのほか、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金（築年数が経つほど値上がりします）といった固定費を抱え込むことは、家計の余裕を確実に奪っていきます。
３．【制度と出口戦略の現実】いざという時に「売ることもできない」リスク
3つ目の視点は、国や金融庁の動き、税制のルール、そして「万が一払えなくなったときに家を手放せるのか」という問題です。
金融庁が警戒を強める「審査の歪み」と住宅ローン減税の限界
現在、金融庁もこの50年ローンの急増を問題視し、銀行などの金融機関に対して審査体制の実態調査や監視を強化しています。
本来、住宅ローンは「年収に対して年間の返済額が何パーセントに収まっているか（返済比率）」を厳しくチェックして、無理のない範囲で貸し出すべきものです。しかし、返済期間を35年から50年に延ばすと、1年あたりの見かけの返済額が小さく計算されるため、本来の年収では到底返しきれないような巨額の借金が審査を通ってしまうという歪みが起きています。
また、よく営業トークで使われる「住宅ローン減税（控除）」にも限界があります。 国の住宅ローン減税には借入限度額（省エネ性能等に応じて最大3,000万〜5,000万円など）が決められており、1億円全額が対象になるわけではありません。さらに、減税が受けられる期間は最長でも「最初の13年間」だけです。50年ローンの場合、13年が終わった後の残り「37年間」は、1円の税金優遇もないまま、重い利息と維持費を払い続けなければなりません。
売るに売れない「担保割れ」と、借金が最後まで追いかけてくる怖さ
「もし将来払えなくなったら、最悪マンションを売ればいい」と軽く考えるのが一番危険です。先ほど見たとおり、50年ローンは借金本体がなかなか減りません。そのため、10年後、20年後にマンションの相場が下がったり建物が古くなったりしたとき、「マンションが売れる値段よりも、残っている借金の方が多い」という状態（オーバーローン／担保割れ）に陥りやすくなります。
たとえば10年後にローンが8,420万円残っているのに、マンションが8,000万円でしか売れない場合、差額の420万円が足りません。 ローンで買った家には銀行の「抵当権（借金を完済するまで家を担保としてロックする権利）」がついています。このロックを外して他人に売るためには、足りない420万円を「自分の貯金から現金で一括で持ち出し」して借金をゼロにしなければ、売却の契約すらできないのです。
さらに、日本の住宅ローンは原則として「リコースローン」といって、借金が人間（借りた本人）に最後までついて回る仕組みです。 欧米の一部の州のように「家を銀行に差し出せば借金がチャラになる」というルールではありません。万が一支払いが滞って家を差し押さえられ、裁判所の競売で相場の6〜7割の安値で叩き売られてしまっても、返しきれなかった数千万円の借金はそのまま残ります。家を失った後も、自己破産をしない限り、給料を差し押さえられながら生涯その借金を返し続けることになるのです。
今後の見通しと、自分の人生を守るための処方箋/50年住宅ローン
もちろん、マイホームを持つこと自体が悪いわけではありません。大切なのは、売る側のポジショントークに流されず、自分の家族と人生を守るための冷静なモノサシを持つことです。私は実務家の立場から、次の3つの基準をおすすめしています。
「借りられる額」ではなく「手取り年収の25パーセント以内」で考える
銀行が貸してくれる上限額ではなく、税金や社会保険料が引かれた後の「手取り額」をベースに計算してください。毎月のローン返済額に管理費・修繕積立金・固定資産税を足した住居費の合計が、手取り月収の20〜25パーセント以内に収まる物件を選ぶのが、将来の金利上昇や社会保険料アップにも耐えられる安全ラインです。
50年で借りても「60歳〜65歳完済」の繰上返済計画を最初から組む
もし月々の柔軟性を確保するために50年ローンを利用する場合でも、本当に80歳までかけて返す前提にしてはいけません。共働きで収入に余裕がある30代・40代のうちに計画的に貯蓄や資産運用を行い、定年で収入が下がる60歳〜65歳までに完済できる計算が立つかどうかを、購入前に必ずシミュレーションしてください。
万が一のときに「すぐ売れる・貸せる」物件かをシビアに見極める
長い人生では、病気や介護、転職、会社の業績悪化など、想定外の出来事が必ず起こります。そうしたときに「残っている借金以上の値段でいつでも売れるか」「貸しに出してローン返済額以上の家賃収入が得られるか」という出口の視点を持つことが、最大のリスクヘッジになります。
家は家族が幸せに暮らすための場所であり、50年間ただ銀行に利息を払い続けるために自分の人生やキャリアの選択肢を犠牲にしてしまっては本末転倒です。目先の「月々の支払額」という甘い言葉に惑わされず、これからの日本の雇用や社会保障の現実を見据えた、賢明な資金計画を立てていただければと思います。
【本件に関する実務相談・お問い合わせ】
今回の記事に関連する実務のご相談や顧問契約のお問い合わせなど、当事務所までお気軽にご相談ください。メディア関係者様からの解説依頼、取材も随時承っております。
社会保険労務士法人 坂の上社労士事務所/給与計算・就業規則・助成金・社会保険・労務相談・人事評価(東京都千代田区神田三崎町/全国対応) マネーフォワード公認プラチナメンバー/マネーフォワード給与・勤怠 代表 特定社会保険労務士 前田力也
水道橋オフィス 東京都千代田区神田三崎町2-17-5稲葉ビル203
国分寺オフィス 東京都国分寺市本町4-7-5サンプラビル2階【立川市・八王子市・国分寺市・武蔵野市など多摩エリア・中央線沿線対応】
お問い合わせ support@sakanouehr.com 電話03-6822-1777
メディア取材実績：週刊文春(（株）文藝春秋)（【証拠ビデオ入手】東証上場企業・ライトアップが指南する厚労省助成金“不正受給”「おいしすぎる」「数千万円が自由に」、【全社員の4分の1近くがいなくなり…】「ウルトラマン」シリーズの円谷プロで退職者が続出していた、《50万円の賠償金が…》開業25周年のUSJに違法契約の疑い【契約書入手】、《バイオハザードのゾンビ役が告発》USJの出演者は最低賃金以下で働いていた！《報酬は交通費込みで1日1.3万円》）、TOKYO MX（堀潤 Live Junction」「医療保険制度改革で…負担増える逆転現象も」）、東京新聞『国保逃れ指摘「すでに把握しています」と言いつつ野放し 国や年金機構「脱法行為」是正がニブ過ぎるのは…』『維新だけではなかった「国保逃れ」 司法書士グループ企業でも「節約術」疑惑 厚労省「看過できない状況」』、『国保逃れ」に新たな手口 国の対策をすり抜ける「従業員型」とは…業者に接触した特定社労士が読み解く』、週刊SPA!『稼ぎながら健康になれ 50代からのガテン系仕事』、他
