【速報】住宅ローン減税が5年延長へ！「40㎡・中古重視」で変わるマイホーム戦略を社労士（社会保険労務士）が解説
- 坂の上社労士事務所
- 1 時間前
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「いつか家を買いたい」と思っている方、今まさに物件探しの最中の方。政府の方針転換により、「買い時」と「狙い目」の定義が大きく変わろうとしています。
2026年度税制改正に向けた議論で明らかになった「住宅ローン減税の5年延長」と「40㎡への緩和」。政府の真意と、私たちが取るべき戦略を、3つの視点で徹底解剖します。
そもそも「住宅ローン減税」とは？
一言で言えば、「年末のローン残高に応じて、納めた税金が戻ってくる制度」です。
①仕組み…年末のローン残高の0.7％が、その年の所得税（引ききれない場合は住民税）から控除されます。
②期間…新築なら原則13年間、中古なら10年間（※今回の改正で中古も延長検討中）。
③効果…数百万円単位の節税になる、マイホーム購入の最強の支援策です。
これが2025年末で終了予定だったところ、2030年末まで延長される方向で固まりました。しかし、ただの延長ではありません。中身が「別物」に進化します。
社労士前田が斬る！この改正の「3つの衝撃的視点」
１．「単身・DINKs」が主役に！40㎡解禁のインパクト
これまで「50㎡の壁」に泣いた方は多いはずです。都心のマンションで50㎡を超えると価格が跳ね上がりますが、40㎡台なら手が届く物件も多い。これまでは「40㎡台は（所得1000万円以下の特例を除き）減税対象外」という税制の壁がありましたが、これが「原則40㎡以上」に緩和されます。
☛社労士前田の読み
これからは「コンパクトマンション」の資産価値が安定します。将来的に売却や賃貸に出す際も、「ローン減税が使える物件かどうか」は買い手にとって重要です。独身や夫婦のみの世帯にとって、資産形成の選択肢が劇的に広がります。
２．「新築神話」の崩壊と「中古リノベ」の優遇
日本の住宅市場は長らく「新築優遇」でしたが、今回の改正案では「中古住宅への支援拡大」が明確に打ち出されました。具体的には、中古住宅の借入限度額の引き上げや、控除期間の10年→13年（新築並み）への延長が検討されています。
☛社労士前田の読み
建築資材高騰で新築価格が天井知らずの今、「あえて中古を買ってリノベーション」という選択が、税制面でも「最もコスパが良い」選択になる可能性があります。資産価値が落ちにくい立地の中古物件が、税制メリットによってさらに輝きを増します。
３．「省エネ性能」が資産防衛の絶対条件に
ここが一番の落とし穴であり、重要ポイントです。政府は「省エネ性能の低い新築」を減税対象から外す方向で検討しています。さらに、2030年に向けて基準はより厳しくなります。
☛社労士前田の読み
「とりあえず新築ならOK」の時代は終わりました。「どのレベルの省エネ性能か（ZEH水準など）」を確認せずに買うと、減税が受けられないだけでなく、将来売却する際に「旧時代のスペック」として値崩れするリスクがあります。目先の価格だけでなく、住宅の「燃費（断熱性能など）」への投資が、最終的な手取り額を左右します。
なぜ今、この改正なのか？（背景）
世帯構造の変化
「夫婦と子供」という標準世帯モデルが崩れ、単身世帯や高齢夫婦のみの世帯が激増しています。50㎡という基準が時代に合わなくなっているのです。
住宅価格の高騰
今の年収倍率では、広い新築を買うのは至難の業。コンパクトな住まいや中古住宅に誘導しなければ、誰も家を買えなくなってしまいます。
空き家・環境問題
既存のストック（中古）を活用し、かつ環境に良い家を増やしたいという国の強い意志があります。
【要注意】飛びつく前に確認すべき3つのリスク
制度が拡充されるからといって、無条件に喜ぶのは早計です。
「所得制限」のワナ
現行制度では、ローン減税を受けるためには合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。40㎡の緩和措置が現行通り「所得1,000万円以下」の制限付きになるのか、原則撤廃されるのか、最終的な「税制改正大綱（年末発表）」を必ず確認する必要があります。
金利上昇リスク
「減税で戻ってくるから」と無理なローンを組むのは危険です。現在は金利のある世界に戻りつつあります。減税メリット以上に利息負担が増えれば本末転倒です。
2025年までの駆け込み需要
制度変更の狭間では、市場が混乱しがちです。「今の制度の方が有利」なケース（省エネ基準が厳しくなる前の物件など）もあり得るため、ご自身の購入予定物件のスペックとスケジュールを照らし合わせる必要があります。
賢い選択のために
住宅ローン減税の改正は、これから家を買う人にとっては間違いなく「追い風」です。特に、これまで制度の恩恵を受けにくかった単身者や、中古検討者にとっては朗報です。
しかし、税制は詳細な要件（築年数、耐震基準、省エネ証明書など）が命です。「なんとなく対象になるだろう」と思い込まず、不動産業者や税理士などの専門家にしっかりと確認を行い、「自分はどの枠組みで、いくら戻ってくるのか」をシミュレーションしてから契約書にハンコを押してください。
マイホームは人生最大の買い物。税制を味方につけて、賢く資産を築きましょう！
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